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房地产政策演变与房价走势

奚正辉


　　笔者以国务院历年发布的关于房地产调控的文件为线索，对房地产政策与房价的走势进行了分析，房地产政策与房价是相辅相成的。近20年的时间里，房价总体是上涨的，期间有2次房价下调，一次是2006年下半年（政策打压的原因），一次是2008年底（经济危机的原因）。

　　1988年2月25日，《国务院关于印发在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案的通知》（国发（1988）11号），《通知》指出：我国现行的住房制度存在着严重弊端。国家为城镇居民建房花了大量投资，但由于不能从经济机制上制约不合理的需求，城镇住房问题并没有得到缓和。住房分配上的不公正，已成为一个严重的社会问题，城镇住房制度改革，是经济体制改革的重要组成部分。住房制度改革可以取得很大的经济效益和社会效益，是一件利国利民的事情。要从１９８８年起，用三、五年时间，把住房制度改革在全国城镇分期分批推开。

　　1991年6月7日，《国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》（国发[1991]30号），《通知》指出：住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分，也是人民群众十分关注的重大问题，其根本目的是要缓解居民住房的困难，不断改善住房条件，正确引导消费，逐步实现住房商品化，发展房地产业。

　　1991年11月23日，国务院办公厅转发国务院住房制度改革领导小组《关于全国推进城镇住房制度改革意见的通知》（国办发[1991]73号），《通知》指出：城镇住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分，从改革公房低租金制度着手，将现行公房的实物福利分配制度逐步转变为货币工资分配制度，由住户通过商品交换（买房或租房），取得住房的所有权或使用权，使住房这种特殊商品进入消费品市场，实现住房资金投入产出的良性循环。开始在全国推进城镇住房制度改革。

　　1994年7月18日，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号），《决定》规定：把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制；把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制；把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式；建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产业和相关产业的发展。

　　1998年7月3日，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号），《通知》指出：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。

　　2003年8月12日，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发〔2003〕18号），《通知》指出：逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房。

　　2005年5月9日，国务院办公厅转发建设部等部门《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号），1、满2年缴纳营业?的规定；2、确定了普通住房的标准；3、住宅期房禁止转让。

　　2006年5月24日，《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号），1、购房时间从2年改为5年；2、停止别墅供地

　　2006年7月11日，建设部 商务部 发展改革委 人民银行 工商总局 外汇局《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房【2006】171号），1、境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则；2、境外人工作、学习满一年才能购买自用商品房

　　2007年8月7日，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号），《意见》指出：住房问题是重要的民生问题，党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。以城市低收入家庭为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度。

　　2008年12月20日，国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发〔2008〕131号），普通住房满2年免征营业税，不满2年差额征；非普通住房满2年差额征，不满2年全额征。

　　2010年1月7日，国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号），1、贷款购买第二套住房首付不低于40％；2、加强闲置土地的处理；3、一次性公开全部预售房源，明码标价；4、境外人购买房地产严格按规定执行

　　2010年4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号），对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。


奚正辉 律师 上海中建中汇律师事务所
全国妇联


〔2000〕2号
关于进一步加强妇女理论研究的意见

　 加强妇女理论研究，是妇联组织从宏观上驾驭和指导妇女工作的重要前提和基础工作。面临世纪之交，我国改革进入攻坚阶段，发展处于关键时期，妇女发展遇到了许多新情况、新问题，迫切要求从理论上给予阐释和回答，妇女工作的实践也迫切需要得到理论支持和理论服务。为了适应跨世纪妇女运动的发展要求，充分发挥理论研究在妇女工作中的基础和先导作用，全国妇联对加强妇女理论研究工作提出如下意见：
一、充分认识加强妇女理论研究的重要性
妇女运动的实践从来离不开正确理论的指导。新中国建立以来特别是改革开放以来，我国妇女运动的领导人和妇联领导机关，一直把妇女理论研究摆在重要位置上。正是由于妇女理论研究的必要支持，妇女工作才日益显示出其科学性和有效性。
即将到来的21世纪，科技的竞争将更加激烈，经济全球化趋势会更加明显，知识和信息将成为经济发展的要素。根据党的十五大确定的跨世纪发展目标，我国改革和发展都会加快步伐。经济成份和经济利益的多样化、社会生活方式的多样化、社会组织的多样化、就业岗位和就业方式的多样化，必将对妇女生存和发展产生深刻而长远的影响。跨世纪的妇女运动发展，比以往任何时候都更加需要科学的妇女理论的支持和指导。妇联领导机关应当切实加强理论研究，以高度的责任感和敏锐的洞察力分析新形势给妇女带来的机遇和挑战，思考跨世纪妇女发展的目标和途径，适时提出对妇女发展具有前瞻性、战略性的指导意见。
二、妇女理论研究的指导思想、方针和原则
妇女理论研究必须坚持以马克思主义、毛泽东思想、邓小平理论为指导，着眼于对我国社会主义初级阶段妇女实际问题的理论思考，着眼于对妇女发展重大实践活动的理论概括，从妇联组织的基本职能出发，进行切实有效的研究。妇女理论研究要坚持解放思想，实事求是，大胆探索，勇于创新，在实践中发展妇女解放理论。理论研究要实行“百花齐放、百家争鸣”的方针，营造民主团结、相互探讨的良好氛围。妇女理论研究必须坚持为妇女运动实践服务的基本原则，及时回答重大的妇女问题，切实推动妇女问题的解决。
三、妇女理论研究的主要任务
中国妇女运动需要有我们自己的妇女解放理论来指导。妇女理论研究重要而紧迫的任务是，面向新世纪，创建有中国特色的社会主义妇女理论体系。
创建有中国特色的社会主义妇女理论体系，应当紧密结合时代特征，创造性地发展马克思主义妇女解放理论。马克思主义，包括马克思主义妇女理论是科学，它必定随着实践和科学的发展而不断发展，不可能一成不变。我们要解放思想，勇于探索，以社会主义初级阶段妇女的基本问题为研究对象，运用马克思主义的立场、观点和方法，吸收借鉴国内外有关的理论与方法，对妇女的历史、现状、未来，从经济、政治、文化、社会和家庭多角度进行分析，科学地解释妇女地位变迁的轨迹，以及妇女问题产生的原因和本质。特别要回答如何认识从计划经济转向市场经济的过程中出现的各种妇女问题，说明在国家走向现代化进程中的妇女发展特点，揭示我国妇女发展的规律，建立起比较系统、完备的有中国特色的社会主义妇女理论体系。
在创建有中国特色的社会主义妇女理论体系的过程中，我们要完成以下具体任务：
1、推进妇女基本理论建设。要深入学习研究马克思、恩格斯、列宁、毛泽东、邓小平妇女解放与发展的思想，从社会主义初级阶段我国妇女的实际出发，对以江泽民为核心的党中央提出的马克思主义妇女观和男女平等的基本国策，进行系统的研究、阐释。在此基础上，系统地论述社会主义初级阶段妇女发展的主要特点、基本动力、根本任务、发展战略、制约因素、主要途径、主客观条件、地位作用和社会环境等基本理论，揭示中国妇女发展道路的特征，构建有中国特色的社会主义妇女理论体系。
2、着力开展妇女现实问题研究和对策研究。要抓住社会现实生活中涉及妇女生存与发展的重点、难点问题和影响男女平等的重大问题进行深入调查研究，比如，经济全球化和知识经济给妇女提供的机遇和挑战；劳动力市场中的平等就业政策；农业步入新阶段与农村妇女发展；社会保障制度与妇女权益保障机制；民主政治进程与妇女参政；法制建设与社会丑恶现象蔓延问题的解决；大众文化的发展与男女平等观念的确立；中国妇女运动与国际妇女运动的关系以及在全球妇女发展中的作用等等。在对重大的妇女现实问题进行深入调查研究的基础上，适时提出对策建议，既为国家制定法律政策提供依据，也对妇女工作实际进行理论概括，又对妇女社会生活进行指导，形成比较系统的宏观思路，对妇女发展的实践起到指导作用。理论研究的目的是解决现实问题，只有正确地回答和解决了重大的妇女现实问题，才能真正体现妇女理论研究的价值。
3、加强妇女工作理论研究。工作理论是重要的社会科学门类，有其自身的规律和特点，对提高工作的科学性、有效性具有重要作用。要学习、总结和发展妇女工作理论，提高运用其指导工作的自觉性。要加强对妇联组织职能研究；新时期妇女工作对象及需求研究；工作方针和战略思想研究；群众团体活动方式和方法研究；干部队伍建设研究等等。要培养理性思维习惯，善于对鲜活的妇女工作实践进行理论概括和理论升华，探讨市场经济条件下妇女工作和妇女组织发展的规律，形成有中国特色的妇女工作理论。
4、重视妇女运动历史研究。为了借鉴历史经验，需要研究中国妇女运动史。要系统地了解妇女运动历史上的重要事件、重要人物、重要思想，认真收集、研究和整理我国妇女运动历史文献资料，通过历史和现实的比较，不断丰富对历史和现实的理解，敏锐地观察和了解历史上重大事件的背景、影响、重要人物的作用，提高运用辩证唯物主义和历史唯物主义的世界观和方法论认识与评析历史的能力，总结正反两个方面的经验。在研究妇运史的同时，还要注意研究近现代和当代妇女思想史、文化史、婚姻史、生活史等，为现实的妇女运动提供历史借鉴。
5、加强国际妇女运动研究。注意关注国际妇运思潮，及时了解其中有影响的新情况、新经验，译介和分析国外各种妇女理论和方法，积极举办或参与国际妇女研讨会议。交流的目的在于学习和借鉴，吸收国外妇女研究的一切有益理论和方法。学习借鉴要坚持为我所用的原则，要结合本国实际消化吸收，不能生搬硬套。归根到底，我们要解决中国妇女的问题，不断提高我国妇女研究的水平。同时，也要为国际妇女运动的发展作出中国妇女的贡献。
6、促进妇女学学科建设。一种成熟完善的学科，需要经过长时间的社会实践的积累、学术争鸣和理论归纳才能形成，妇女学学科建设也是如此。妇女学本质上是一门跨学科的学问，与其他社会科学相互联系，又相互区别，需要从妇女的角度审视和变革哲学、史学、文学、社会学、人类学、人口学等传统学科，弥补人类知识的缺失与不足；也需要吸收、总结、借鉴上述学科的理论与方法来研究妇女，逐步构建起妇女学的基本理论框架和方法，建立比较系统完善的妇女学学科体系，使之成为社会科学中一个重要分支，成为妇女理论的组成部分。
四、加强妇女理论研究的措施
1、把妇女理论研究作为妇联组织的一项重要工作，摆上位置妇联要把妇女理论研究作为一项重要任务纳入总体工作之中，切实加强领导，统一部署。妇联领导同志要带头参与妇女理论研究，每年听取理论研究工作的汇报，交任务，对理论研究提出指导意见，并注意抓检查落实。妇联机关业务部门每年至少要完成一个以上的调查研究课题，保证有足够的时间深入基层，真正沉到妇女群众中，及时了解和捕捉现实生活中的重大问题，切实进行理论研究，用以指导工作。妇联所属的妇女研究机构，每年要完成几个重大研究课题。
2、制定短期与中长期相结合的妇女研究规划面向21世纪的妇女理论研究，需要制定一个五年规划，包括马克思主义妇女基本理论研究、重大现实问题研究、妇女法律政策研究、妇女工作研究、妇运史研究、妇女学学科建设、国际妇女研究等。结合各地实际，完成哪些任务，应有明确目标。同时，提出年度计划，力争每年妇联都有高水平的研究成果产生出来，为实践所用，以进一步提高妇联工作的科学化水平。
3、建立有效的激励机制，对研究成果进行评估今后在确定重大调查和研究课题的基础上，定期进行优秀论文和调研报告的评选工作。对直接影响党和政府政策和妇联决策的研究成果，要给予精神鼓励和物质奖励。将调查和研究成果列入干部考核的内容，在妇联系统形成调查研究和理论研究的浓厚氛围。
4、加强妇女研究队伍建设充分发挥妇女研究所(室)、女子院校、妇女报刊在妇女理论研究中的骨干作用，发挥机关业务部门在调查研究中的主体作用，以中国妇女研究会为依托，建立妇女研究网络，联合党政部门、高等院校、社科系统、新闻出版等社会各方面力量共同开展重大课题研究。注意加强对妇女研究队伍的培训，每年就开展妇女研究的方法及成果进行交流，注意发挥妇女报刊在研究信息交流上的作用。对研究人员要提供尽可能多的条件，保证有足够的时间进行政治、政策、法律及妇女工作业务学习。
5、重视研究成果的应用和转化对有价值的优秀研究成果，一是向党委、政府报送专题报告，向人大和政协两会提出提案和议案；二是确定妇联工作任务时，充分考虑妇女研究中提出的关键意见；三是注重通过报刊、电视、广播等大众传媒以及信息网络，宣传文明进步的妇女观；四是把研究成果贯穿到各级党校、高校和女子院校对妇女和妇女干部的教学培训之中，作为实施女性素质工程的动力。各地妇联要根据全国妇联关于加强妇女理论研究工作的总要求，结合当地实际情况，明确贯彻重点，采取有效措施，下气力狠抓落实，不断提高妇女理论研究的水平，为实现妇女工作的新跨越作出应有的贡献。
全国妇联
2000年1月28日