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关于房产中介欺诈行为分析

金泽清


摘要：
随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。本文通过对房地产中介市场的详细了解，其中存在的主要欺诈行为有：
1. 以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。
2. 从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。
3. 无照经营、超越经营范围和非法异地经营。
4. 房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。
5. 房地产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人作出不合理、不公正的规定。
6. 房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。
7. 各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记发布房地产印刷品广告。
这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。如何防范并解决这些问题，笔者提出了些建议：
在房产交易场所通过发放宣传单提醒购房者，注意区别居间合同与行纪合同中这两种行为。购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件；对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视为要约作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，以避免产权无法过户风险等


一、目前房产中介发展现状
随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。上海市房产中介企业已迅速发展到了8万余家，人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。
为了加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，对房地产中介服务进行了定义：房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包括了以下——
1. 房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
2. 房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。
3. 房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。
房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。可以说大部分的房产交易行为是通过中介机构进行，中介机构沟通买卖双方起到了一个桥梁的重要作用。
尤其在私人之间的房屋买卖中（即二手房转让），由于很多买方与卖方互相不认识、不了解，可以说信用无从谈起：买方担心给了钱，拿不到房；卖方担心买方不是一次性支付全部款项（如要办理银行贷款），分几次支付，会不会拖泥带水拖延付款等等。这时，房产中介机构出现，中介方是以单位的名义出现，并且经过国家行政部门的审批，具备经营资格。买卖双方就可以将中介方作为第三方来沟通信息，调停买卖双方之间的争执；而且买卖双方需要办理产权转让等手续，更需要中介机构提供专业意见、协助办理。因此房产中介的产生与发展正是我们社会经济发展所需要的。但是，由于房产中介行业进入门槛相对不高，因此也就良莠不齐，大多数中介机构奉公守法、诚实经营、在帮助消费者购置产业提供了优质服务。但也有不少不良中介机构存在了欺诈行为，侵犯消费者的合法权益。笔者所在所知道的中介欺诈行为进行具体分析。

二、房产中介市场现实存在的欺诈行为
1. 以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。
委托人一般分两种：房产开发企业和私有房产权人（自然人）房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。 受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。 受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。
同样，自然人委托房产中介机构销售商品房的也应当参照上面开发企业委托的方法办理。同时根据商品房销售管理办法 （２００１年３月１４日建设部第３８次部常务会议审议通过 自２００１年６月 １日起施行）第二十八条规定： 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
从法理上说，房产中介机构主要是房产经纪人，对委托购房和销售的客户之间是一种居间合同行为，而不是表面上的行纪行为。经纪人应当在销售商品房时提供：房源信息、销售价格外，表明收取佣金，即按房产成交价格的3%~5%之间提取佣金。
而现实上，很多房产经纪向购房者提出“包销”，即所销售的房产统一报价，说价格已经包括佣金，或者误导购房者“免佣金”。实际上购房者与售房者之间很难了解到真实的出售价格。其中的差价由房产经纪赚得，也就是所谓的“赚差价”，这明显违反了上述法律规定。

2. 从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。
上海市房屋土地管理局《关于禁止成套独用住房使用权买卖的通知》沪房地交(1999)0786号规定：“三、各类经纪中介服务机构不得从事成套独用住房使用权买卖的居间介绍、代理和提供咨询等业务；不得挂牌、展示、提供或利用房地产网站、刊物等信息载体登载成套独用住房使用权买卖信息。”
目前，上海可进入市场买卖交易的房屋既有产权性质的房屋，也在使用权性质的房屋，这里的使用权房屋是指"不可售公房"也就是指不能按照房改政策购买的公房。由于权属性质不同，其市场价格及法定的权利义务有较大区别。
区分拟购房屋的权属性质，应以验看凭证为准。有房地产权利证书（或房屋权利证书）的即为产权性质房屋，凭证为公有房屋租赁凭证的即为使用权性质。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋属性概念。是指：上海的房改政策规定，职工（原承租人）可按房改售房的价格及优惠政策出资购买的产权的房屋。是指"成套独用"的原公有住房。
现行法规不允许可售公房以使用权的性质进入市场买卖，可售公房买卖必须按照先由承租人按房改售房政策办理完毕买房手续后，再以产权的性质卖给购房人的程序操作。这就是人们通常说的"二步并一步走"的政策。
按照《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》 (1999年4月22日中华人民共和国建设部令第69号发布 自1999年5月1日起施行) 第五条 已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售 ，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售：
（1）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；
（2）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；
（3）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；
（4）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
（5）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；
（6）上市出售后形成新的住房困难的；
（7）擅自改变房屋使用性质的；
（8）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。
根据上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革办公室二OOO年四月二十七日颁发的《公有住房出售中有关问题的处理意见》中对关于公有住房出售的范围界定为：
（1） 由部队或其他系统单位职工免租使用的房管部门所有的独用成套公有住房，可以出售。
关于电子证据与数字证据的几点看法

董杜骄
北京航空航天大学法学院


由于最近亦有以数字证据替代电子证据为宜的学术看法，让人感到“科学的归纳出这种证据的内涵”是何等的重要。即使这样，本人也不想再就电子证据与数字证据的两种提法作深入的理论探讨。理由很简单，两种提法之下的内容究竟有何巨大差异，可以从相关的学术论文中找到答案。因此，本人只能通俗地解释为什么大家青睐“电子”而忽视“数字”了。

一、从国外的立法习惯上看，多采用“电子”一说

菲律宾的《电子证据规则》、加拿大的《统一电子证据法》、美国的《统一电子交易法》、英国政府的《电子通信法案》、新加坡的《1998电子交易法》乃至联合国的《电子商务示范法》均无一例外地采用了“电子”一词。另外，欧盟的《电子商务动议》、美国的《〈全球电子商务框架》等文件，虽无法律效力，却也在为数字化交易的实际应用提供着规范和标准。那么，为什么这些国家和国际组织不采用“数字”一词呢？这倒是一件非常奇怪的事。

二、“电子”观念渗透与人类社会的各个领域

正如数字证据论者所言，“数字化信息中的‘数字’与日常用语中的‘数字’语意不同，无法被人们所广泛熟悉和理解。”数字概念在当今信息时代的确不是新概念，但是人们还是倾向于“电子”一说，皆缘于电子观念深入人心，以至于在“新生事物”的原生状态时就出现了“电子计算机”、“电子商务”、“电子资金”等电子用语；而“电子签名”的出现，更是把“生理特征签名”和“数字签名”涵盖其中。如果我们为了在明面上接触事物的本质，弃“电子”而用“数字”，那么是否要在世界范围内进行一次观念上的革新，任由外界怎么说，我们只管把上列用语更改为“数字计算机”、“数字商务”、“数字资金”。不过这也会遇到难题，那就是“电子签名”改为“数字签名”后，就会涉及到母概念和子概念同一的问题。既然电子证据更名为数字证据后，仍然不可避免的涉及众多的“电子”概念，那么我们能否不望文生义，进而在外形下面去探求事物的本质呢？

三、“电子”观念上的“共识”成为理论研究的基础

从近几年有关电子证据研究的文章来看，对电子证据的本质的认识并未达成一致（达成一致未必是一件好事情）。电子证据的广义解释和狭义解释为研究提供了更为广阔的空间和回旋余地；正如我们提到刑事诉讼时，往往会有广义说和狭义说。在证据立法前景尚不明朗时，百家争鸣的态势使得电子证据的研究范围只能是概然性的；同时信息技术发展的非预期性也不容许我们对其进行精确的、缺乏拓展空间的限定。观念上的共识是交流与探讨的基础，而这种观念是不能不考虑象牙塔外的情势的。从事物的外形去定义事物，并不必然导致用外形的观察结果去解释事物的实质。世界广泛接受的“火山”一词，并没有影响有关专家对其本质的探求。因此从事物的外形去定义事物没有错，糟糕的是仅凭外形的观察结果去解释事物的实质。新观念有时确实掌握在少数人手里，但是通常情况下观念并不背弃多数人的认识。正因为如此，人们才可以在观念的共识下，寻本探源。

从目前国内外的法律文件及相关研究成果看，尽管对电子证据的理解不尽相同，但电子证据一词已被广泛接受则是不争的事实；观念是非常奇怪的东西，它竟不以个人的意志为转移，皆因为其从众的特性使然。人们宁愿观念下的意义发生变迁，也不原舍弃名义上的东西；这样的观念说它坚强也好，说它顽固也罢，都不影响人们对事物本质的探求。