浅析土地储备资金面临的法律问题
前 言
土地储备制度已成为我国经营性土地可持续化供应的重要环节，随着各地各级土地储备机构的成立和运作，资金已成为制约土地储备业务大力发展的一大瓶颈。
在实际运作中，银行抵押贷款已成为各级土地储备机构资金的重要来源之一，央行也默认了这种行为。但事实上，该贷款行为与我国现行的法律制度有较大的冲突，因此，本文通过分析我国土地储备机构资金来源之现状，试图从法律的角度来剖析土地储备银行贷款存在的风险和瑕疵，并提出若干解决建议，以资抛砖引玉。
一、土地储备机构和资金来源现状
1、土地储备机构
近年来，建立和完善我国的土地收购储备制度已成为各级人民政府的一大要务，储备土地已成为招、拍、挂方式出让土地的主要来源。截至2005年2月，全国已设立土地收购储备机构1700余家，累计收购土地总面积超过230万亩，投入收购土地总费用达1965亿元。同时，通过土地开发整理，已使64万亩“生地”变为“熟地”，投入开发整理总费用达741亿元。
上海作为我国房地产市场最活跃的城市之一，自1996年起就开始初步确立了土地储备制度。随着2004年《上海市土地储备办法》和《上海市土地储备办法实施细则》的相继出台，上海已初步建立了以市土地储备中心为首的两级土地储备体系，以增强政府对土地市场的调控力度、完善土地供应方式、平衡政府对土地的收入和增值收益。
2、土地储备机构资金来源现状
近年我国房地产市场活跃，土地价格一路上扬，储备任务艰巨，储备资金来源不容乐观。按照有关规定，各级土地储备机构的资金来源主要有两种形式：一为财政拨款，二为土地储备专项资金。但实际操作中，由于财政拨款金额太少，专项资金落实困难，各储备机构为了更好地完成储备任务，往往采用其他方式来筹集资金，银行贷款因此成主要资金来源。
（1）财政拨款
财政拨款因其局限性，已很难满足土地储备的需要。首先，财政拨款金额较小，与占用量巨大，占用周期长的土地储备资金需求量相比，数量有限；其次，这部分资金常常受到政府收入总额的限制和其他用途的竞争，使得资金的投入缺乏连续性和稳定性；再次，财政拨款一般是按计划拨款，拨款时间和土地储备时间存在严重的时间差，也不利于土地收购和储备目标的实现。
（2）土地储备专项资金
《上海市土地储备办法》和《上海市土地储备办法实施细则》都规定应当建立土地储备专项资金，但该资金的管理办法却久久未能出台，故现阶段不具操作性。而部分兄弟省市虽然出台了相关办法，却因为地方政府受当地眼前利益或局部利益的影响，不愿意或者仅拿出一小部分土地收益作为储备资金，无法弥补储备资金不足的重大缺口。另鉴于土地储备是一个周期较长的过程，储备资金的需求和土地出让收益的获得具有时间差，故现阶段专项资金也无法成为土地储备资金的主要来源。
（3）银行贷款
银行贷款是目前全国各级土地储备机构资金的主要来源。以上海市土地发展中心为例，其储备资金有六成以上来自银行贷款。但银行贷款毕竟是市场行为，金额有限，程序复杂，利息偏高，如果向银行借贷过多，无疑将增大储备成本，影响经营土地的效益。同时，人民银行鉴于该类贷款法律风险颇高，其最新“指引”明确要求：在《土地储备机构贷款管理办法》颁布前，商业银行对政府土地储备机构必须审慎发放贷款且应具有多重限制。
二、银行贷款的种类和问题
银行贷款是土地储备资金最主要的来源，也是法律上颇具争议和风险最大的地方。当前土地储备机构向商业银行贷款的担保主要采用信用、保证和土地使用权担保两种方式。从当前实际操作来看，这三种方式都存在着一定的问题。
1、信用贷款
系指依借款人的信誉而发放的贷款，是我国目前各种贷款中唯一可以不提供担保的形式。鉴于各地的土地储备机构系受政府委托的事业单位，各地商业银行均会在一定程度上提供信用贷款，但金额毕竟有限，故不构成银行贷款的主力。且若土地市场不景气，在巨大的还款压力下，土地储备机构的信誉是否受到影响，尚是未知数。
2、保证贷款
系指由第三人承诺在借款人不能偿还贷款时，按约定承担一般保证责任或连带保证责任而发放的贷款。当前相当一部分土地储备机构从银行贷款时，先由政府财政部门或其他相关部门同银行进行协商，并向银行出具一份“承诺书”，银行出于某种原因，就为其办理了贷款。但根据《中华人民共和国担保法》和相关法律法规的规定：政府及以公益为目的的事业单位是不能作为保证人的。因此上述保证在法律上是没有效力的，商业银行单凭政府信用进行放款，是违法的，极具风险。这种方式在市场经济条件下也是极不规范的。
3、抵押贷款
系指土地储备机构以储备土地为担保，由银行发放的贷款。这是目前各类银行贷款中比例最高、金额最大的贷款形式。在实际操作中，有些地方土地储备机构在收购、储备、并注销原产权证后，按地方规定申领土地使用权证，然后再到银行按地块办理抵押，有的甚至直接把规划红线图拿到银行进行“质押”。表面上，这种贷款方式是合法有效的，但实质上，在现行法律框架下，由于储备土地使用权的不明确，导致这种方式是最具法律争议的。
三、银行抵押贷款的法律问题和风险
1、土地储备机构无权抵押储备土地：
以上海为例，依《上海市土地储备办法》和《实施细则》之规定，土地储备机构权限为：
（1）由政府授权的，依据土地利用总体规划、城市规划和土地储备计划，对依法征用、收回、收购或者围垦的土地，先通过实施征地补偿安置、房屋拆迁补偿安置或者必要的基础性建设等予以存储，再按照土地供应计划交付供地的事业单位。
（2）经规划管理部门批准，可以在土地储备期间，临时利用储备地块。
也就是说，《办法》和《细则》并没有明确授予土地储备机构可任意处分储备土地的权利，土地储备机构仅是国家进行土地储备行为的代理机构，代表国家收回并注销原土地使用权，在没有获得政府进一步授权前是无法将储备土地进行抵押的。
2、储备土地不具备抵押的合法性：
单纯按照现有的法律法规，储备土地并不符合抵押的要求。
（1）一般情况下，有土地使用权才可抵押
按照我国《城市房地产抵押管理办法》的规定，下列房地产可以抵押：①依法获得的尚未建有房屋及其他地上定着物的出让土地使用权；②依法获得所有权的房屋及其占用范围内的土地使用权；③依法获得的房屋期权；④依法可以抵押的其他房地产。
按照我国《土地管理法》、《房地产管理法》、《担保法》等相关法律法规规定，只有经过法定程序以出让、出租及划拨等方式才能在国有土地上设置土地使用权。土地储备机构经政府授权将土地通过征用、征购、收回等方式储备后，土地上设定的原土地使用权被注销，在其被重新出让、划拨及出租前，应该说储备地块上的土地使用权处于虚置状态，很显然，储备土地并不符合《房地产抵押办法》可抵押房地产中第①、②、③项之规定。
另据《上海市土地储备办法》和《实施细则》之规定：土地储备机构围垦滩涂成陆并经验收合格后，或者与有关企事业单位签订国有土地使用权收购储备协议后，或者取得储备地块的建设用地批准文件并拆除该地块上的建筑物、构筑物和其他附着物后，可以向市房地资源局申请土地登记，领取“土地储备”的房地产权证。很明显，这里仅对房地产权证的名称作了规范，也没有对土地使用权性质、土地使用期限作明确的规定。
（2）限制转移的房地产不得抵押
据《房地产抵押办法》规定：依法被查封、监管的房地产或者依法被以其他形式限制转移的房地产不得抵押。而根据《上海市土地储备办法》和《实施细则》之规定，被储备土地是有明确目标的：即只能按照土地供应计划交付供地，并不属于可自由转移的房地产，因此，如将其纳入被限制转移的房地产也不为过分。
（3）储备土地价值的不确定性
2004年6月，中国人民银行在《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中明确规定：各商业银行应规范对政府土地储备机构贷款的管理，在《土地储备机构贷款管理办法》颁布前，审慎发放此类贷款，并且对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70％，贷款期限最长不得超过2年。因此，储备土地的价值就是贷款金额高低的关键了。
按照传统的评估办法，同一区域内，土地价值主要和用地性质、土地使用年限、容积率等密切相关。一般而言，住宅、商业、办公土地的价值明显高于工业用地，存续使用年限长的土地价值明显高于使用权快到期的土地，高容积率土地的价值明显高于低容积率土地。但被储备土地最大的问题就在于其储备后的用地性质、使用年限、容积率等均处于未确定状态。土地被储备后，政府将根据新的规划对其各项指标进行调整，原本储备成本数百万/亩的土地有可能将成为价值不高的绿地、道路、或者公建配套用地，此时它的抵押价值几乎为零；即使根据新规划该储备地块系高容积率的住宅或商业用地，其价值也只能在经过法定程序出让、重新设置土地使用权后方可体现，如按照新规划性质对储备土地进行评估，则属于透支土地使用权，明显侵犯了将来土地使用权合法受让者的权益。
而储备土地原产证已经被土地储备机构注销，土地使用权随之消灭，银行不可能也不应当按照原土地使用性质和年限对之进行评估；而新的用地性质和使用年限而未确定或者仍未实现，银行也不可能按照未来的用地性质和年限进行评估；依《上海市土地储备办法》和《实施细则》，土地储备后政府会发放一种土地储备的房地产权证，并确定土地储备机构可对储备土地临时利用，这可能成为银行土地价值评估的唯一依据，但根据我国《土地法》规定，临时用地年限不得超过2年，因此，不排除储备的土地的实际评估价格会远低于土地储备成本的可能性。
4、银行很难实现抵押权
根据《房地产抵押管理办法》的有关规定，债务人不能履行到期债务的，抵押权人可行使抵押权。即通过拍卖、变卖、或者折价的方式处分抵押物，抵押权人享有所得价款的优先受让权。
如果房地产市场良好，储备土地的抵押贷款无疑是优良资产。但如果重蹈90年代房地产市场低迷的覆辙，则很有可能出现土地出让有价无市、价跌量减、甚至土地储备机构大量土地无法脱手的尴尬局面，此时，土地储备机构的资金链可能会紧缩甚至断裂，无法偿还银行的贷款。此时，为了保证自身利益，银行不得不要求实现抵押权。
前文已述，政府的保证将因为违反《担保法》而无效，一般情况下，银行只能通过土地拍卖、变卖、折价的方式来实现抵押权。但问题的症结在于，储备土地并没有法定的完整的土地使用权，在经法定程序出让土地使用权前，并不能上市流通。因此，除了按照国家土地供应计划交付供地，在扣除土地出让金后，银行可获得优先受让权外，根本不可能有其他的方式保证银行的利益。而在房地产市场低迷的背景下，即使土地能够出让，出让价格能否抵充银行贷款也是一个未知数。
四、解决土地储备机构资金不足的建议
综上所述，在现行法律框架下，银行以储备土地为抵押，向土地储备机构发放贷款是不合法且具有相当大风险的。但因为国内各地财政拨款数额小，土地储备专项资金制度仍未完善，为了更好地发展和完善我国的土地储备制度，落实对土地市场的有效调控，解决土地储备机构资金不足的问题，文章特提出建议如下：
上海市关于联营合同的若干规定
上海市人民政府
上海市关于联营合同的若干规定
上海市政府
（1988年5月16日上海市人民政府发布）
第一章 总 则
第一条 为了加强对联营合同的指导和管理，保护联营各方当事人的合法权益，促进横向经济联合的发展，根据国家有关法律、法规和政策，制定本规定。
第二条 本规定适用于：
（一）本市企业之间或企业、事业单位之间订立的联营合同；
（二）本市企业、事业单位与外省市企业、事业单位之间订立的联营合同。
第三条 联营合同是企业之间或企业、事业单位之间为了进行联合生产、经营，明确相互权利义务关系的协议。它包括：法人型联营合同、合伙型联营合同、协作型联营合同。
联营合同应当采用书面形式。
第四条 订立联营合同必须遵守国家法律和政策的规定，应当符合国家计划和国家、地区经济发展战略的要求。
第五条 订立联营合同必须贯彻平等、自愿、互利的原则。
第六条 联营合同依法成立，即具有法律效力，当事人必须全面履行合同所规定的义务。任何一方不得擅自变更或解除合同。
第二章 联营合同的订立
第七条 联营合同订立之前，应当认真编制可行性研究报告，并报请政府主管部门审查。
可行性研究的主要内容包括：
（一）联营各方的基本情况和联营后的综合经济技术优势；
（二）市场需求的现状和发展预测；
（三）联合生产、经营的规模及场所；
（四）投资估算及筹措方法；
（五）联营形式及经济联合组织的领导体制；
（六）原材料、能源、水资源、交通运输情况；
（七）商品的购、销渠道；
（八）产品质量的监管措施；
（九）环境保护、劳动安全、卫生和消防安全设施方案；
（十）职工的数量、来源和素质的要求；
（十一）经济效益的评估。
第八条 政府主管部门应对可行性研究报告进行认真的审查。审查主要从下列方面进行：
（一）是否符合国家法律和政策的规定；
（二）是否符合国家计划和国家、地区经济发展战略的要求；
（三）是否具备生产经营活动的外部条件；
（四）联营各方是否具有相应的履约能力。
政府主管部门应在接到可行性研究报告之日起的十五天内提出审查意见。逾期视作无意见。
第九条 联营合同的签约各方应相互提供下列有关文件或资料：
（一）签约各方的营业执照副本；
（二）联营项目的可行性研究报告；
（三）银行或财政部门出具的资信证明；
（四）特种产品的生产和业务经营许可证副本；
（五）签约人代表资格的证明；
（六）其他需要提供的文件或资料。
第十条 法人型联营同是联营各方共同投资，组建新的具有法人资格的经济联合组织所订立的协议。
法人型联营合同必须具备以下主要条款：
（一）联营的目的和原则；
（二）经济联合组织的名称、地址和经济性质；
（三）联营各方的出资方式、价值审定方法和出资期限；
（四）经营范围和方式；
（五）经济联合组织的投资总额和注册资本总额；
（六）经济联合组织的领导体制和经营、决策机构的组成及其法定代表人；
（七）经济联合组织规划、协调联营各方生产经营活动的职责和权限；
（八）联营各方约定的在生产经营中的其它义务；
（九）企业职工的招聘、培训及工资、劳保、福利等待遇；
（十）利益分配和财务制度；
（十一）变更、解除合同的条件和程序；
（十二）合同纠纷的处理办法；
（十三）违约责任及承担方式；
（十四）合同的生效条件和有效期限；
（十五）联营终止时的财产清算方法；
（十六）法律规定或当事人约定的其它事项；
（十七）签约的时间、地点和代表人。
第十一条 合伙型联营合同是联营各方共同出资，组成共同经营、共负盈亏的合伙性质的经济联合组织所订立的协议。
合伙型联营合同必须具备以下主要条款：
（一）联营的目的和原则；
（二）合伙组织的名称、地址和经济性质；
（三）联营各方的出资方式、数额和期限；
（四）经营范围和方式；
（五）合伙组织管理机构的组成及其代表人；
（六）联营各方应履行的义务；
（七）利益分配和风险的承担；
（八）变更、解除、转让合同的条件和程序；
（九）合同纠纷的处理办法；
（十）违约责任及承担方式；
（十一）合同的生效条件及有效期限；
（十二）联营终止时的财产清算方法；
（十三）法律规定或当事人约定的其它事项；
（十四）签约的时间、地点和代表人。
第十二条 协作型联营合同是联营各方为建立相对稳定的经济技术协作关系，明确相互权利义务关系所订立的协议。
协作型联营合同一般应具备下列主要条款：
（一）联营目的和原则；
（二）经济技术协作项目和协作形式；
（三）协作标的技术条件、质量标准、规格、数量；
（四）产品质量的检验标准和监督管理措施；
（五）协作的期限；
（六）协作各方应履行的义务和利益分享的方案；
（七）变更、解除合同的条件和程序；
（八）违约责任及承担方式；
（九）合同纠纷的解决方法；
（十）法律规定或当事人约定的其它事项；
（十一）签约的时间、地点和代表人。
第十三条 用注册商标、专利技术和非专利技术作为联营投资或条件的，应当根据《中华人民共和国商标法》、《中华人民共和国专利法》、《中华人民共和国技术合同法》等规定，另行订立商标使用许可合同、实施专利许可合同、技术转让合同，作为联营合同的附件，并按规定报有
关管理机关登记或备案。
第三章 违反联营合同的责任
第十四条 联营合同当事人违反合同的规定，应当承担违约责任，并按照合同的约定或法律的规定，支付违约金或赔偿金。
违约方支付违约金或赔偿金，不得损害经济联合组织的权益。
第十五条 不符合法律规定或合同约定的条件和程序，擅自变更、解除联营合同或中途退出联营的，应向对方赔偿由此造成的全部经济损失。
第四章 联营合同的管理
第十六条 本市各级工商行政管理部门是联营合同的管理机关，负有宣传、管理、监督、检查的职责。
联营各方的主管部门和联营企业应当加强联营合同的管理工作，做到机构、人员、制度三落实。
第十七条 联营合同实行自愿公证或鉴证。联营合同当事人要求公证或鉴证的，公证机关或工商行政管理机关应依法办理。
第十八条 联营合同发生纠纷时，联营各方当事人或经济联合组织应及时协商解决。协商不成时，如在同一地区属同一系统的，可由主管部门主持协调。跨地区、跨系统的，可由双方企业主管部门主持协调或企业主管部门会同横向经济联合归口管理部门主持协调。协调不成或不愿协调
的，联营各方当事人可依法向有管辖权的经济合同管理机关申请仲裁；也可依照国家有关法律、法规的规定直接向人民法院起诉。
第五章 附 则
第十九条 个人合伙组织、个体工商户、农村承包经营户等同企业、事业单位订立联营合同，参照本规定执行。
第二十条 本规定由上海市工商行政管理局负责解释。
第二十一条 市政府各委、办、局可以根据本规定，结合本系统、本行业的具体情况，制定规范性文件，并报上海市人民政府备案。
第二十二条 本规定自一九八八年六月一日起施行。
1988年5月16日
