论仲裁协议对未签字当事人的效力
李楠 中国政法大学国际法学
[摘要] 仲裁协议是国际商事仲裁的基石，它是指双方当事人合意将他们之间业以发生或将来可能发生的争议交付某仲裁机构仲裁解决的一种书面文件。一项仲裁协议在法律上有效，根据纽约公约，首先必须满足书面形式这一要件，仲裁的基础就是双方当事人的合意，双方当事人签署的书面协议是仲裁得以进行的首要条件。因此一方当事人如果没有在书面的仲裁协议上签字，就不受仲裁协议的约束，这应是公认的原则。但是社会经济生活复杂多样，实践在发展，伴随着法学理论的更新、改良乃至法律的改进，特别是20世纪70年代以来各国相继革新仲裁立法、鼓励仲裁发展的潮流的出现和不断扩大，在某些情况下，不少国家的立法、司法和仲裁实践、理论逐步承认仲裁条款对未签字当事人具有法律约束力。在一定程度上，仲裁协议的效力正在“延长”。本文就对此问题简要分析论述。
【关键词】 仲裁协议 未签字当事人 效力
一、 实践中承认仲裁协议对未签字当事人效力的几种情况
仲裁协议对未签字当事人效力问题目前在法律和司法解释中都没有明确的规定，但根据实践的需要，至少在下列情况中，普遍承认仲裁协议对未签字当事人具有法律约束力，
（一）、法人的合并与分立
现有的司法意见和实践表明，法院可以认定，订立仲裁协议的当事人被合并、分立或者终止的，原仲裁协议对其权利义务具有约束力。无论是法人合并还是分立，新设的法人或蹲续的法人，对因合并或分立的法人的权利义务的承受是概括的，全部的承受，不得进行选择，这是各国的普遍实践，在我国立法中也是相当明确的。因此，因合并或分立而小时的法人如与第三人订有仲裁条款，即使新设的法人没有在仲裁协议上签字，但该仲裁条款对新的法人或存续的法人具有法律约束力。
（二）合同转让
合同转让可分为三种情形：合同权利义务概括承受、债权让与、债务承担。
首先，关于合同的概括承受，这是指合同的转让人经合同另一方或者其他方当事人的同意，将其在合同中的权利义务概括的转移给受让人，如果原合同中订有仲裁条款，该仲裁条款对合同的受让人和合同的其他方当事人具有约束力，除非在合同的转让过程中，受让人或合同的其他方当事人有相反的意思表示。即在合同承受的情况下，适用的是仲裁条款“自动转移原则”。这在国内外的实践中不存在大的争议。
第二，合同的债务承担即只做债务的转让，债务人转让债务需要合同的另一方当事人的同意，因此，原合同的仲裁条款对受让人和债权人应当具有约束力，除非受让人或者债权人有明确的相反的意思表示。这与合同概括承受的情形类似。
第三，债权让与时仲裁条款的效力，这一点上分歧较大。因为转让人将其债权让于受让人，不需要合同的另外一方当事人（即债务人）的同意，所以，大多数国家否定了仲裁条款对受让人和债务人的效力。但是，近来也有国家承认在债权让与时，原合同中的仲裁条款对受让人和债务人即合同的另一方当事人同样有效。
（三）提单的转让
有的国家承认，提单在转让后，其中的仲裁条款对受让人有效，只要受让人在接受提单时对其中的仲裁条款没有明确反对。在美国最高法院的判例中就没有否认提单中仲裁条款对作为受让人的提单持有人的效力。1
（四）代位清偿
代位清偿，是指与债务履行有厉害关系的第三人，在为债务人向债权人作出清偿以后，就取得代位权，他可以在其清偿的范围内，就债权人权利以自己的名义代位行使。在保险、保证、出口信贷、连带债务中经常出现代位清偿的情况。如果被代位人与原债务人之间订有仲裁条款，该仲裁条款对代位人与原债务人是否有约束力呢？一些国家的立法体例和实践同样持肯定态度。例如，美国的一个案子，原告保险人是一家保险公司，他向货主作出赔偿后取得了代位权，进而以自己的名义向被告追偿，由于提单中订有仲裁条款，美国最高法院判定仲裁条款对原、被告有效，并没有因保险人是代位权人而否定仲裁条款的效力。
（五）外贸代理
外贸代理不同于民法中的代理制度，外贸代理人即受托人并不以本人名义行事，而是以自己的名义订立合同。如果订立的合同中包含有仲裁条款，在发生争议时，对本人即委托人是否有效？目前的实践和司法意见强烈暗示，外贸代理中订立的仲裁协议不仅约束受托人和第三人，而且直接约束委托人。
二、 承认仲裁协议对未签字人效力的理论依据
尽管实践中，在上述几种情形下认定仲裁协议对未签字人是有效的争议并不大，对于法人的分立与合并的情况，根据合同法上权利义务概括承受的理论可以解释。但是其他几种情形似乎缺乏理论上的依据，对于合同或者是提单的转让，无论如何受让方并没有在仲裁协议上签字，对其接受仲裁协议只是一种推定，那么这种推定的根据何在？对于外贸代理，其不同于民法上的代理，如何肯定受托人签定的仲裁协议对委托人同样有效？于此，学者们提出了各种观点，目前出现了一定的突破。从法理上看，主要有以下几种学说可予以支持：
（一） 衡平法上的禁止反言
所谓禁止反言原则，是指一方当事人由于自己的行为而不能主张某项损害有资格信赖这一行为并据此行事的另一方当事人的权利。当一个人做与他自己的行为相反的意思表示为法律所禁止时，禁止反言就发生了，矛盾的立场、态度或行为过程不得被用于使他人遭受损失或损害。简单说，一个人的行为应前后一致，若其言行前后矛盾而致损害信赖或依其先前言行行事的人的利益时，法律予以禁止。禁止反言作为一项原则实际上是英美衡平法的衍生物，又分为证据法上的禁止反言，衡平法上的禁止反言、契约法上的禁止反言以及所有权上的禁止反言。作为仲裁条款有效的依据是衡平法上的禁止反言。衡平法上的禁止反言的本质要求就是当事人在从事法律行为或实行质权时应“言行一致”，按照这一原则，一个人因他的行为，或者当他有义务说明是而沉默，因此被禁止主张他在其他方面曾享有的权利。作为一方当事人自愿行为的结果，他不得向他人主张权利，后者已正当合理的信赖这种行为并改变其地位，以至于如果允许他否认这种行为，后者将蒙受损害。
在实践中，法院依据禁止反言原则确定仲裁协议对未签字人的效力主要有两种情况：1．签字人要求仲裁所主张的权利依据合同条款，或者其仲裁请求直接由合同引起，与合同相关。2．合同签字方对未签字方提出诉求时，其基于的事实与其他签字方的不当行为在本质上相互依存，不可分割。这两种情况从本质上来看都是要求诉方的请求与原合同方的先前行为密切相关，也就是说原合同方不能对他的先前行为或允诺作出“反言”，以损害另一信赖方的正当利益。
这个原则可以用来解释合同、提单转让以及代位清偿情形下仲裁协议对未签字人的效力问题。在合同转让时，这种转让行为完全是出让方与受让方之间的一种交易，而对于原合同的另一方当事人来说，其对仲裁的选择是签定合同时评估风险控制成本的重要考虑因素，仲裁条款具有重要商业价值。而合同的出让方在先前的行为，也就是订立仲裁协议的行为，使其有理由相信将来一旦发生争议，应以仲裁方式加以解决，此种信赖不应因对方当事人一方的原因或法律的变故而改变，否则对第三人来说是不公平的，其正当利益有受损之嫌。提单的转让情形如同合同。至于代位清偿，如债务人与原债权人之间订有仲裁协议，在代位人清偿后取得了原债权人应享有的权利，但同时也受原合同的约束，包括原合同中的仲裁条款，否则同样会损害债务人的信赖利益，即预期依仲裁程序解决争议的利益。
（二）、代理学说
外贸代理的情形又不同于合同转让等问题，虽然此种情形不完全等同与民法上的代理，但仍可由民法的代理学说的基本原理来解释。
1、在批露本人的情况下，受托人虽然以自己的名义签定协议，但是他表明了自己的身份，即合同不是为自己签订，委托人才是合同真正当事人。这时合同直接约束委托人和和第三人。那么合同中如果存在仲裁条款，该仲裁条款也应直接约束委托人和第三人。根据民法的基本理论，此时以形成实质上的“代理行为”，即受托人以委托人的名义，为委托人的利益行事，其行为结果应由委托人承担。经管委托人并没有在仲裁协议上签字，但受托人的行为带来的法律后果由其承担是无可推卸的。另外，合同中的仲裁条款规定了双方当事人有关仲裁的权利义务，是整个合同权利义务的组成部分，既然法律规定合同直接约束委托人与第三人，即合同的整体权利义务对二者有直接约束力，也当然包括仲裁条款，并且仲裁条款也是商务条款，并不存在强烈的人身依附关系或个人信任问题，1因此，仲裁条款作为合同条款一起随主合同加诸于未签署的委托人，不会带来其他损失。
2、不披露本人的情况下，又有两种情况，即第三人行使选择权，委托人行使介入权。
其一，第三人的选择权。根据我国合同法403条规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时未批露委托人，第三人不知道委托人与受托人之间的代理关系，在受托人因第三人的原因不能履行对委托人的义务时，委托人可以在受托人披露第三人后直接形势受托人对第三人的权利，即行使介入权，概括承受受托人的权利义务而成为合同的一方，向第三人主张权利。假如合同中有仲裁条款，在委托人概括承受受托人权利义务的情况下，自然也概括承受了合同中的仲裁条款。
其二，委托人的介入权。根据合同法第403条第2款规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，未披露委托人，第三人不知道委托人和受托人之间的代理关系，在受托人因委托人的原因对第三人不履行义务时，受托人应当向第三人披露委托人，第三人行使选择权，可以选择向受托人主张合同权利，也可以选择向委托人主张合同权利。第三人依据合同向受托人主张权利，双方应受他们签署的仲裁条款的约束。在第三人选择向委托人主张权利的情况下，因受托人是在委托人授权范围内签订合同，委托人应承担受托人代为进行民事活动带来的法律后果，应概括承受受托人的权利义务。因此，应受合同中仲裁条款的约束。假如委托人可以不受仲裁条款的约束，会造成仲裁条款与合同条款分离，容易使委托人或受托人因单方面变更当事人而获取不当利益如逃避仲裁，使善意第三人遭受不公平待遇。1因此，在这些情况下，合同中的仲裁条款应对委托人和第三人具有约束力。
(三)、第三方受益合同理论
合同具有相对性，仅约束双方当事人，这是合同法上的一个基本原则。但是随着实践的发展，一些国家提出了第三方受益合同理论，即当合同是为了使第三人受益时，这个人就是第三方受益人。他有权就合同提出请求，要求履行合同。1999年11月英国国会通过了《第三人权利法案》，以成文法的形式明确富裕了非合同当事人在一定条件下要求强制履行相关合同条款的权利。在美国的一些州，法律也明文规定，第三方收益人有权主张自己在该合同项下的权利。在这类合同中，判断是否有使第三方受益的意图，是关键问题，要根据合同本人和签约时的环境而定，在签约时第三方受益人是否知道他是受益人并不重要。
根据这一理论，如果第三方是某个合同的受益方，当他的权利受到损害时，他可以依据合同主张权利。那么如果合同中含有仲裁条款，他有权利依此条款申请仲裁，即使他本人并未在仲裁协议上签字。但是，这种情况下首先要强调提起仲裁的第三方是合同直接赋予利益的人，附带利益或间接利益人都不享有此权利。此外，还要求其主张的权利是基于该合同产生的，并与该合同有直接关系。
对于这一理论，我国立法没有规定，我国实践中也未见此例。只是发达国家的立法中有此规定。但这一理论可以用来支持仲裁协议对未签字当事人具有效力，或者说可以借鉴。
三、 结束语
法律不是呆板不变的，而是随着实践的需要不断发展进步的。肯定仲裁协议在一定的情形下对未签字当事人具有约束力，是实践发展的客观要求，有利于保护善意相对人的正当利益，是对公平与效率这一目标的追求，在理论上也有其依据。因此，在我国的司法实践中应予以肯定，同时，应该在立法中予以明确，使这种做法有更确定的法律依据。
参考书目：
1 郑远民 等 《国际私法—国际民事诉讼法与国际商事仲裁法》中信出版社 2002年
2 赵相林 《国际私法》中国政法大学出版社 2000年
3 王生长 “仲裁协议及其效力确定”，《中国仲裁》2002年2期
4 张文彬 “论普通法上的禁止反言”，《荆州师范学院学报》2001年4期
抚顺市房地产开发经营管理暂行办法
辽宁省抚顺市人民政府
抚顺市房地产开发经营管理暂行办法
抚顺市人民政府
市政府第14次常务会议通过
第一章 总 则
第一条 为加强房地产开发经营管理，规范房地产开发经营行为，保障房地产开发当事人的合法权益，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》等有关法律、法规，结合我市实际，制定本办法。
第二条 凡在本市行政区域内从事房地产开发经营活动，实施房地产开发经营管理，均应遵守本办法。
本办法所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
第三条 房地产开发经营必须依法开发、守法经营，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第四条 市房产管理局是我市房地产开发的行业主管部门（以下简称开发主管部门），负责全市房地产开发经营活动的监督管理工作。
第二章 房地产开发企业
第五条 房地产开发企业（以下简称开发企业），是指在城市规划区范围内从事土地、房屋、基础设施投资开发和经营业务，具有《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》的经济实体。
第六条 开发企业包括专营企业和项目企业。专营企业是指以房地产开发经营为主的企业；项目企业是指以一个房地产开发项目为开发经营对象的企业，项目完成后企业注消。
第七条 设立新的开发企业实行由开发主管部门和工商行政管理部门联合审批制度。
第八条 外商投资设立房地产开发企业，还应依照有关外商投资企业法规的规定，办理有关审批手续；外商和外埠设立的开发企业按照现行规定享受优惠政策。
第九条 凡未取得《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》的，不得从事房地产开发经营活动，不予审批办理房地产开发项目。
第十条 房地产开发专营企业资质等级划分和资质管理，由开发主管部门按有关规定办理；房地产开发项目企业不设定资质等级，但企业资本金不得低于300万元。
第十一条 各等级开发企业必须按照规定的开发规模承担开发任务，不得越级超量开发建设；各等级开发企业承担开发规模标准按现行规定执行。
第十二条 开发企业的资质每年核定一次，对不符合原定资质标准的企业，由开发主管部门予以降级或吊销资质证书；对吊销资质证书的企业，工商行政管理部门同时注销营业执照。
第十三条 企业改制、更名、更换法定代表人等变更事项，由工商行政管理部门在听取开发主管部门意见后办理变更手续，并在变更后30日内到开发主管部门备案。
第十四条 国有、集体开发企业上级主管部门、股份制开发企业的股东，对开发企业的经营后果承担责任。
开发企业解体或取消，项目遗留问题由主管部门承担，无主管部门的由原申办开发企业的单位承担。
第三章 房地产开发建设
第十五条 房地产开发计划编制和项目确定，应当本着综合开发、规模效益的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中区域和经济适用住房。
第十六条 房地产开发项目必须按照有关法律、法规的规定，严格履行各项审批手续，凡审批手续不全的一律不得开发建设。
第十七条 开发主管部门和计划、规划、土地、工商等管理部门，要认真履行各自职责，加强对规划、拆迁和税费收缴的管理力度，严格执法、违法必纠；建立房地产开发项目跟踪检查反馈制度、行政执法责任制度和执法责任追究制度。
第十八条 房地产开发必须严格执行城市规划的法律、法规规定，未经规划主管部门审批不得擅自开发建设。属于住宅小区的开发建设项目，开发企业对小区内部的综合环境必须做到同时规划设计、同时施工、同时竣工。建筑面积2万平方米以上的小区，其规划设计方案须经分管副市
长召开市长办公会予以审定。开发建设必须严格遵守规划审批的规范要求，不得擅自更改规划设计。
第十九条 房地产开发项目主要通过招投标取得，对边远地区或不宜招投标的开发项目，可通过议标方式办理。
房地产开发项目确定后，有关部门对开发项目的拆迁安置、级差地租、项目效益等经济技术指标进行测算，得出招标标底，开发主管部门会同有关部门对开发企业投标资格进行确认，由有关部门对开发项目进行招标或竞标。
第二十条 土地使用权出让或者划拨前，市规划行政主管部门和开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或划拨的依据之一：
（一）房地产开发项目的性质、规模和开发期限；
（二）城市规划设计条件；
（三）基础设施和公共设施的建设要求；
（四）基础设施建成后的产权界定；
（五）项目拆迁补偿和安置要求。
第二十一条 取得房地产开发项目的开发企业，持项目中标（或议标）通知书，到市计委、市国土规划、市建委等部门办理审批及交费手续，进行设计委托、施工发包等前其准备工作，取得《土地使用证》、《建设工程规划许可证》和《施工许可证》后方可进行施工建设。
第二十二条 房地产开发必须严格遵守城市房屋拆迁管理有关法律、法规规定，未经拆迁主管部门审批不得擅自拆迁、回迁；对被拆迁户的补偿、安置和收费必须严格执行有关规定，不得侵害被拆迁人的合法权益。
第二十三条 开发企业必须在指定银行存入项目保证金，并与开发主管部门签订开发项目保证协议。项目保证金额度为：2万平方米以下30万元，2万平方米以上5万平方米以下40万元，5万平方米以上50万元。项目完成经全面检查合格后，保证金及利息一并返还。对项目有遗
留问题的，开发主管部门按照协议约定，有权动用项目保证金处理遗留工程。开发企业拒不履行协议约定的，开发主管部门可申请人民法院强制执行。
第二十四条 开发企业开发建设的项目，必须符合法律、法规的规定和建筑工程质量、建设监理、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定；开发企业对开发项目不具备自行管理资格的，要按照建设监理制度的要求，委托建设监理。
开发企业对其开发建设的房地产开发项目承担最终质量责任，开发企业法定代表人对企业开发项目质量承担终身责任。
第二十五条 房地产开发项目竣工后，必须经综合验收合格，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用；非住宅开发项目的验收按有关规定办理，住宅（包括住宅小区、住宅组团、住宅单体，以下统称住宅小区）开发项目的验收按本办法办理。
第二十六条 住宅小区竣工综合验收由开发主管部门会同有关部门组成验收小组，负责住宅的验收事宜。
第二十七条 住宅小区竣工综合验收应具备以下条件：
（一）主体和各分项工程质量经质量监督部门验收合格；
（二）全部完成了施工图工程任务，水、电、暖、煤气和排水等配套工程达到使用条件；
（三）各种施工机具、材料、构件、暂设工程、残土垃圾等全部清除，施工场地平整；
（四）按照小区环境建设设计全部完成了绿化、硬化和各项建设；
（五）环卫设施达到设计标准，具备使用条件，并已同环卫部门签订接段协议；
（六）工程技术档案资料完整；
（七）拆迁安置方案经市拆迁管理部门审查批准；
（八）住宅小区物业管理单位已落实。
第二十八条 住宅竣工后，因季节原因需推迟下年度绿化和因技术原因不能立即硬化，而其它条件已达到竣工验收要求的，可按照验收合格予以进户使用，待全部完成绿化、硬化后予以补验。
第二十九条 开发企业对竣工住宅小区自检后，向开发主管部门递交《住宅小区竣工验收申请书》，并提交本办法第三十条所列文件。
开发主管部门在二十日内，组织有关单位进行检查验收，对合格小区发给《住宅小区竣工综合验收合格证书》，开发企业持此证书办理相关进户业务，组织用户进户使用。
第三十条 开发企业应向验收小组提交下列文件：
（一）住宅小区规划设计图；
（二）住宅小区环境建设设计图；
（三）单位工程竣工图和技术档案资料；
（四）建筑质量监督部门核定的工程质量等级评定文件；
（五）专业配套质量管理部门对配套工程质量的验收意见书；
（六）住宅小区物业管理落实材料；
（七）《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》样本。
第三十一条 开发企业应当将开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，企业资质年检时由开发主管部门审验。
第三十二条 住宅小区内配套工程及有关事宜按以下规定办理：
（一）住宅小区内的煤气、自来水、暖气和排水等工程设计，由开发企业委托具备设计资格的单位设计；
（二）上述工程由开发企业委托具有资格的单位施工，工程竣工后按有关规定验收，并签发工程验收意见。
第四章 房地产经营
第三十三条 转让房地产开发项目，除应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件外，还应当符合以下条件：
（一）受让方是具有《企业法人营业执照》和《企业资质证书》的合格开发企业；
（二）受让方开发规模不超过企业资质等级规定的标准；
（三）经开发主管部门审查同意。
第三十四条 转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，到开发主管部门备案。备案应当提供下列文件：
（一）房地产开发项目转让合同；
（二）土地使用权变更批准文件；
（三）项目的计划、规划、用地、拆迁等审批文件；
（四）项目进展情况的证明材料；
（五）双方开发企业的资质文件。
第三十五条 开发主管部门在办理开发项目转让备案手续时，按以下各项审核：
（一）项目转让是否符合法律、法规的规定；
（二）项目转让人已经签订的拆迁、设计、施工、监理和材料采购等合同是否作了变更；
（三）相关的权利、义务关系是否已经转移；
（四）是否符合本办法第三十三条规定的条件。
上述各项满足规定条件，转让行为有效；如有违反规定或不符合条件的，开发主管部门有权责令补办有关手续或者认定转让行为无效；对无效转让的房地产开发项目的法律责任由转让方承担。
第三十六条 房地产开发企业为企事业单位代建项目，不允许出售商品房。
第三十七条 开发企业预售商品房，应当符合《城市房地产开发管理经营条例》第二十三条规定。
开发企业申请办理商品房预售登记，应当向开发主管部门提交《城市房地产开发经营管理条例》第二十四条规定的文件。
第三十八条 开发主管部门在收到商品房预售申请之日起10日内，作出同意预售或不同意预售的答复。同意预售的，核发商品房预售许可证；未取得商品房预售许可证的，不得预售商品房。
第三十九条 开发企业预售和销售商品房广告必须真实、可靠，商品房预售广告必须载明预售许可证的文号，并公布商品房价格；未经工商管理部门和开发主管部门同意，各广告媒体不得为开发企业刊登预售、销售商品房广告。
第四十条 商品房预售、销售，当事人双方应当签订书面合同。
合同应使用规范文本，由工商管理部门发放并办理合同鉴证。
第四十一条 商品房销售价格在政府公布的最高限价内由当事人协商议定，商品房价格之外未经物价部门批准不允许收取其它费用；享受国家优惠政策的居民住宅，包括：经济适用住房、安居工程、“三区”（棚厦区、涝洼区、采沉区）改造、教师公寓和公务员公寓等，实行政府对不
同地区的指导价或定价。
物价管理部门会同开发主管部门负责商品房价格管理工作。
第四十二条 开发企业在住房交付使用时，向产权所有人或使用人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
开发企业和住房产权所有人或使用人要严格按照《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的内容履行义务。
第四十三条 住房交付使用后，购房人对房屋建筑面积有异议，可以向市技术监督管理部门申请核验，经核验，确属达不到合同约定建筑面积的，由开发企业承担检验费用，并按照保护消费者权益的法律、法规规定给予经济赔偿。
第四十四条 预售、销售商品房，购买人应当依法纳税和办理房地产权属登记；开发企业应当提供必要文件，协助购买人办理相关手续。
未取得商品房预售许可证或未按商品房申报项目批件的，不予办理房地产权属登记。
第五章 罚 则
第四十五条 未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营活动的，由市工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，并处违法所得5倍以下的罚款。
第四十六条 未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。
第四十七条 伪造、涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书的，由开发主管部门予以警告、责令限期改正，情节严重的，吊销资质证书。
第四十八条 不按规定办理企业变更手续或不按规定期限到开发主管部门备案有关事宜的，由开发主管部门予以警告、责令限期改正，情节严重的，吊销资质证书。
第四十九条 未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设的，由市规划行政主管部门依照《中华人民共和国城市规划法》的规定，责令停止建设并限期拆除；可采取改正措施的，由市规划行政主管部门责令限期改正，并处罚款。
第五十条 对未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设的单位责任人，其所在单位或上级主管机关给予行政处分；给国家造成重大损失构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。
第五十一条 未经批准擅自拆迁或回迁安置的、不按规定安置补偿的、缩小安置面积的、无正当理由超过规定拆迁期限的，由市拆迁主管部门依照有关法律、法规规定，予以警告、限期改正和处以规定额度内的罚款。
第五十二条 将未综合验收的房屋交付使用的，由开发主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由开发主管部门组织有关部门进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款；经验收不合格的，依照本办法第五十三条规定处理。
第五十三条 将综合验收不合格的房屋交付使用的，由开发主管部门责令限期返修，并处交付使用房屋总造价2％以下的罚款；情节严重的，吊销资质证书和营业执照；给使用人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果构成犯罪的，移送司法机关依法
追究刑事责任。
第五十四条 擅自转让房地产开发项目土地使用权的，由土地管理部门责令停止违法行为，可以并处违法所得5倍以下的罚款。
第五十五条 擅自预售商品房的，由开发主管部门责令停止违法行为，可以并处已收取的预付款1％以下的罚款。
第五十六条 无法律、法规的依据，向开发企业收费的，上级机关应当责令退回所收取的钱款；情节严重的，由上级机关或者所在单位给予直接责任人员行政处分。
第五十七条 国家机关工作人员在房地产开发经营监督管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，依法给予行政处分；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第五十八条 在城市规划区外国有土地上从事房地产开发经营，实施房地产开发经营监督管理，参照本办法执行。
第五十九条 城市规划区内集体所有土地，经依法征用转为国有土地，方可用于房地产开发经营。
第六十条 本办法由市房产管理局负责解释。
第六十一条 本办法自发布之日起施行。
1999年4月7日
